L’ex fabbrica Bally di Stabio potrebbe essere demolita

Due piani di quartiere e 28 nuovi beni di interesse locale da tutelare. È quanto prevede il Municipio di Stabio con la variante di Piano regolatore ‘Beni culturali e piani di quartiere’. Giunto alla fase dell’informazione e partecipazione pubblica, l’incarto può essere consultato fino al 22 febbraio agli sportelli dell’Ufficio tecnico comunale. Durante il periodo di deposito, ogni persona fisica o giuridica e tutti gli enti interessati alla pianificazione possono presentare per iscritto le loro osservazioni o proposte direttamente al Municipio di Stabio. I piani di quartiere riguardano Casa Borghese, per la quale è prevista anche la tutela a bene comunale, e l’ex fabbrica Bally. Nel suo preavviso, il Dipartimento del territorio (Dt) accoglie “la volontà di prevedere per queste aree due nuovi disciplinamenti pianificatori maggiormente articolati rispetto alla semplice attribuzione alla zona edificabile d’appartenenza, in modo da controllare l’edificabilità nel rispetto delle zone paesaggistiche e urbanistiche esistenti e secondo modalità d’intervento identificate a priori”.

Importanza storica, architettonica e urbanistica

Sono “oggetti che presentano un elevato valore intrinseco dal profilo storico, architettonico e urbanistico”. Così il Municipio di Stabio definisce i 28 beni culturali di interesse locale – che vanno ad aggiungersi alla chiesa di Santa Margherita e all’ex camiceria Realini – che intende mettere sotto tutela in base alle valutazioni, condivise, effettuate dall’Ufficio dei Beni culturali. Si tratta di “oggetti che appartengono all’identità e alla storia di Stabio e che contribuiscono a mantenere e testimoniare la cultura locale”. Tra questi, e ne citiamo solo alcuni, ci sono la Grotta della Madonna di Lourdes, il cimitero, il Museo della Civiltà contadina, l’ex stazione della ferrovia Stabio-Valmorea e magazzino merci, la Fattoria Pro Specie Rara, gli ex Bagni, i monumenti raffiguranti il Milite della Seconda Guerra mondiale e Arnoldo di Melchtal e suo figlio (la scultura in bronzo è tra le opere più significative di Natale Albisetti), l’affresco raffigurante la Madonna col Bambino su facciata e il cippo di delimitazione del confine nazionale. Nel suo preavviso il Dt ha “accolto con favore la scelta di prevedere dei perimetri di rispetto per beni culturali situati in zona edificabile, dove le norme non garantiscono sufficienti garanzie sulla qualità architettonica per gli eventuali nuovi interventi edilizi”. Il patrimonio di Stabio viene quindi incrementato: nel comune sono infatti già presenti cinque beni culturali di interesse cantonale (oratorio di Santa Maria Assunta, formella murata all’esterno della chiesa parrocchiale, chiesa dei SS. Pietro e Lucia, Casa Rotonda e scuole elementari), mentre il nucleo è inserito nell’Isos, ovvero l’inventario federale degli insediamenti svizzeri da proteggere.

Due opzioni per l’area della fabbrica

Il Municipio di Stabio ha scelto di non tutelare l’edificio artigianale che fino a una ventina di anni fa ha ospitato l’ex fabbrica Bally. Lo stesso, si legge nell’incarto, “ha subito alterazioni e aggiunte e non si presenta più allo stato originale”. Sul sedime sono presenti edifici con “dimensioni notevoli; un volume principale di lunghezza complessiva pari a circa 93 metri e due volumi disposti a L”. Se “la parte storica è ormai in parte compromessa”, per l’esecutivo “la posizione del comparto risulta strategica per l’intero comune”. Per questo, “pur mantenendo aperta una possibilità di conservare l’edificio anche in considerazione della segnalazione dell’Ufficio Beni culturali, si ritiene importante ammettere lo scenario di trasformazione completa del comparto”. Sono quattro gli obiettivi fissati affinché “la possibile riconversione di questo comparto diventi anche un’occasione di riqualifica a livello urbano”. Si tratta di mantenere la densità del costruito e un’elevata qualità; sviluppare connessioni e percorsi pedonali, “progettando l’area secondo un concetto di area di connessione tra i quartieri limitrofi”; realizzare volumi di scala adeguata e incentivare la riqualifica del comparto “valorizzando la posizione intermedia tra le aree residenziali da una parte e le attività di interesse pubblico dall’altra; tra il tessuto storico del nucleo e il tessuto edificato più recente”. Nel suo preavviso il Dt condivide la scelta di favorire le due opzioni, ma pone delle differenze in merito al potenziale edificatorio. “Se per l’opzione con un approccio di carattere conservativo, nell’ottica di un suo incentivo a fronte delle ripercussioni progettuali ed economiche che ne derivano, si ritiene pertinente il mantenimento dell’indice di sfruttamento massimo dell’1 come da Pr in vigore, così come la possibilità di derogare all’altezza massima fino a 13 metri per i nuovi corpi edilizi, non è il caso per l’opzione con approccio non conservativo”. In questo caso il Dt è dell’avviso che l’edificazione che si attesta verso via Ligornetto, dal carattere urbano, debba differenziarsi da quella retrostante che si relaziona e funge da collegamento con il comparto insediativo estensivo e la zona per scopi pubblici”. Per l’edificazione retrostante questo “deve tradursi in un carattere più estensivo, di minor concentrazione edilizia e quindi di minor sfruttamento”.

Il ‘carattere strategico’ di Casa Borghese

Il Pr in vigore stabilisce che l’area di Casa Borghese mette a disposizione circa 2’100 metri quadrati di superficie. Per il Municipio si tratta di “un’area strategica sia a livello urbanistico (riconoscibilità del nucleo) sia a livello architettonico (valore dell’edificio esistente)”. Il piano di quartiere avrà l’obiettivo di mantenere l’edificio esistente e la sua visibilità; verificare, e se del caso ridurre, le possibilità edificatorie attuali in rapporto all’elevata qualità richiesta dal comparto territoriale; mantenere il parco di Casa Borghese come elemento di distacco dal nucleo e come tassello del sistema di spazi liberi che si sviluppa a partire dalla strada cantonale; mantenere le facciate del nucleo storico quale delimitazione del parco; valorizzare lo spazio libero come parco di pertinenza della villa e sviluppare connessioni e percorsi pedonali, progettando l’area secondo un concetto di area di connessione tra spazi liberi. Le valutazioni storiche, paesaggistiche e urbanistiche hanno portato alla conclusione che “l’ubicazione più adeguata per la nuova edificazione è quella nella parte nord-ovest del sedime” perché “costituisce il miglior compromesso per mantenere l’edificabilità (ridotta) dell’area, in quanto preserva i rapporti con le preesistenze di valore e disegna il limite chiaro verso l’edificazione estensiva”. Il concetto è quello “dell’angolo costruito che dà origine e forma sia allo spazio libero che all’edificazione”. Nel suo preavviso il Dt ha messo “particolare attenzione al rapporto con il muro storico”, il quale “andrà trattato con la dovuta sensibilità”. Mentre gli eventuali posteggi interrati potranno essere utilizzati “unicamente sotto il nuovo edificio, o comunque in stretta relazione con la nuova sostanza edilizia, per garantire la realizzazione di uno spazio verde di qualità nel suo insieme, concretizzabile anche favorendo la piantumazione di alberature di una certa dimensione”.