Mendrisio ‘ricalcola’ il suo territorio nel nome di un paesaggio vivibile

Negli ultimi anni lo si è atteso ed evocato, più volte. E oggi, alfine, il compendio aggiornato sulla pianificazione della Città di Mendrisio c’è; ed è lì nero su bianco. Anzi, calcolato al punto. Adesso si sa che il Piano regolatore (Pr) disegnato sul territorio comunale è sovradimensionato, quanto a zone edificabili. Ma lo è in modo tale da non richiedere un intervento celere o l’attuazione di misure di salvaguardia. La fatidica soglia del 120 per cento, di fatto, non è stata superata. Tirate le somme, la valutazione sulla plausibilità del dimensionamento dei Pr restituita a metà giugno dalla Sezione dello sviluppo territoriale si è fermata a quota 117. Un dato che ha comunque convinto l’Esecutivo a prendere in mano le mappe: per l’autorità cittadina vi sono, infatti, le premesse “per ridefinire i limiti delle zone edificabili di alcuni piani di utilizzazione”, muovendosi nel solco della scheda R6 del Piano direttore cantonale sullo ‘Sviluppo degli insediamenti e gestione delle zone edificabili’. Bussola il Piano direttore comunale (Pdc), il Municipio ribadisce di sapere in che direzione andare e quale strategia territoriale mettere in campo. Il filo rosso? La salvaguardia della qualità del paesaggio locale.

Per rientrare nei parametri fissati dalla Legge federale sulla pianificazione del territorio bisognerà, dunque, stringere la cinghia degli spazi in cui oggi si può costruire. Mendrisio, però, ha fatto delle scelte: la sua non sarà una azione generalizzata, bensì puntuale. Tanto da aver individuato dei terreni sensibili in sette dei suoi dieci quartieri. Comparti posti per lo più “ai margini delle zone insediative” e che, nella visione comunale, andrebbero “preservati” nel nome del paesaggio e di un interesse pubblico futuro. Aree su cui la Città ha adottato di recente una Zona di pianificazione, che sarà in pubblicazione sino al primo settembre prossimo. Si tratta di uno strumento chiave che darà modo di far coincidere la pianificazione locale alle indicazioni della scheda R6 – orizzonte di riferimento il fabbisogno territoriale per i prossimi 15 anni – nello spazio di tre anni. La zona resterà in vigore, in effetti, per un periodo di cinque anni. D’altra parte, Mendrisio non è il solo Comune chiamato a fare questo esercizio. Castel San Pietro la sua Zona di pianificazione l’ha già istituita, altri, come Novazzano, si stanno confrontando ora con il ‘verdetto’ cantonale su quanto sia ‘over’ il proprio Piano regolatore. Un quadro finale a livello distrettuale e cantonale lo si avrà non prima di settembre, sino ad allora, ci confermano, il Dipartimento del territorio non si esprimerà in materia.

Tra pubblico e privato

Il proverbiale dado, insomma, è tratto. E sul piano istituzionale i primi a ricevere un’informazione iniziale sul dossier completo sono stati i capigruppo dei partiti. Ma è solo il primo passo. Dalle carte si vede come i Quartieri toccati siano sette (su dieci), ovvero Arzo, Besazio, Capolago, Genestrerio, Ligornetto, Mendrisio e Salorino. Non solo, la parte di superficie pubblica che entra in linea di conto appare avere un peso significativo nel computo globale delle zone edificabili da salvaguardare. Abbiamo consultato il Portale di pubblicazione delle varianti del Cantone ed esaminato i vai piani grafici per riuscire, in modo del tutto empirico, a calcolare, mappale dopo mappale interessato dalla Zona di panificazione R6, la superficie globale coinvolta nell’operazione. Ebbene, il risultato finale ci mostra come a essere interessati, in totale, sono oltre 92mila metri quadrati di territorio.

L’approccio del Municipio

«Come tutti – ci spiega il sindaco di Mendrisio Samuele Cavadini – abbiamo fatto l’esercizio per definire la contenibilità delle riserve. Abbiamo dovuto attendere la comunicazione del dato definitivo da parte del Cantone per poi agire. Non ci siamo, però, fatti trovare impreparati e nel frattempo abbiamo elaborato il Piano direttore comunale (Pdc), consapevoli che una Città aggregata, con dieci Pr diversi, necessita di avere un’altra visione per cercare di rivedere e armonizzare il territorio attraverso uno strumento per noi nuovo, che ha permesso di avere una nuova visione territoriale che si è rivelata utile anche per portare a termine quanto richiesto ai Comuni dalla scheda R6 del Pd cantonale. E nel nostro Pdc c’è già una visione qualitativa del paesaggio, chiamata a ridefinire il territorio».

Il dato chiave, il 117 per cento

Il dato di Mendrisio ora è noto: le riserve di zona edificabile, come stabilito dalla Sezione dello sviluppo territoriale, hanno una capacità del 117 per cento rispetto al fabbisogno prevedibile per i prossimi 15 anni. «Questo è il dato consolidato. Ed è una ponderazione fra il dato relativo alla parte abitativa, che restituisce quasi un 200 per cento di sovradimensionamento, e il riconoscimento di un maggiore potenziale di sviluppo delle zone di lavoro, corroborato da studi – chiarisce Cavadini –. A questo punto, certo, ci troviamo al di sotto della soglia del 120 per cento, ciò non implica misure immediate di salvaguardia della pianificazione, ma richiede in ogni caso degli adattamenti ai Piani regolatori per rientrare nel tempo al 100%. Avendo già una visione scaturita dalle riflessioni del Pdc, abbiamo quindi bilanciato diverse esigenze. Giacché non dobbiamo intervenire subito, ma siamo sollecitati a rientrare sulla contenibilità dei piani, abbiamo fatto in modo di unire la qualità dell’azione all’aspetto quantitativo. L’esercizio ha richiesto un intervento anche sui terreni comunali. È il caso, per esempio, di piazza del Ponte, destinata nella volontà popolare e nella visione strategica territoriale a tornare a essere appieno una piazza, rinunciando a edificare, o dello stadio comunale. Questo ci ha dato modo di incidere sull’estensione delle superfici da tutelare; di dichiarare in modo esplicito quali aree sono interessate e di attivare in modo mirato la Zona di pianificazione. Un esercizio che ci permette, in particolare, di fare chiarezza e di informare la popolazione sulle intenzioni del Comune».

‘Ci siamo messi in gioco’

Come ci ha illustrato, in questa operazione si è esposta pure la Città stessa. Da una osservazione dei piani grafici emerge che la parte di terreni pubblici ha un peso importante nel computo delle zone. Perché questa scelta? «Anche la parte pubblica, come quella privata peraltro – ribadisce il sindaco –, è stata ragionata secondo un concetto qualitativo, tenendo conto sia di esigenze di paesaggio che di pubblica fruizione, anche se in alcuni casi ha pesato l’aspetto numerico. E torno sull’esempio di piazza del Ponte. Anche come ente pubblico ci sembrava doveroso metterci in gioco». Quella in atto, d’altro canto, è una prima fase importante di una procedura che si annuncia lunga e complessa; e che si dovrà concretizzare in una serie di varianti di Pr da sottoporre al vaglio del Consiglio comunale. Una fase che si misurerà, in prima battuta, con i proprietari toccati, i quali sino a settembre avranno la possibilità di capire più da vicino cosa comporta una Zona di pianificazione. Zona sulla quale si potrà ricorrere al Tribunale cantonale amministrativo (ricorso che non avrà effetto sospensivo) entro due settimane dal termine di pubblicazione. Nel frattempo, la Città si è portata avanti e ha stimato quali potrebbero essere gli effetti finanziari dei futuri dezonamenti ed espropri, prevedendo a Piano finanziario, sotto la voce ‘scheda R6’, dal 2029 una cifra globale di 26,3 milioni di franchi (il contributo cantonale è valutato in 13,1 milioni). Ben consapevoli che l’ultima parola sarà del Tribunale di espropriazione.